نکات مهم حقوقی قبل از ساخت ساختمان

افزایش ساخت و ساز، باعث به وجود آمدن قراردادهای پیش فروش آپارتمان شده است که محبوبیت زیادی هم بین مردم دارند.

در این سال‌ها مشکلات زیادی در رابطه با این قراردادها به وجود آمده است. در این مقاله به بررسی قانون پیش فروش آپارتمان و قرارداد آن خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.

قانون مربوط به پیش فروش آپارتمان

بر اساس قانون مصوب 1389، پیمانکاران و مالکان می‌توانند به عنوان فروشنده، واحدهای ساختمانی که در مرحله ساخت و ساز هستند را به فروش برسانند. برخی از موارد مهم این قانون درخصوص قرارداد پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

متن قرارداد باید شامل تمامی ویژگی‌های واحد باشد. اعم از متراژ، موقعیت جغرافیایی ملک، تعداد خواب‌ها و سایر جزئیات.

فروشنده باید واحد مربوطه را بر اساس آنچه که در قرارداد ذکر شده، ساخته و تحویل دهد.

بر اساس ماده 3 این قانون، قراردادهای پیش فروش آپارتمان‌ها را تنها می‌توان در دفاتر اسناد رسمی امضا کرد. بنابراین بنگاه‌های املاک در این مورد صلاحیت تنظیم قرارداد مربوط به پیش فروش‌ها را ندارند و قراردادی که در بنگاه املاک منعقد شود، وجاهت قانونی ندارد.

قراردادهای پیش فروش قابل انتقال و واگذاری به دیگران هستند، اما انتقال آن نیز باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

بر اساس ماده 23 این قانون، کسانی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش آپارتمان می‌کنند یا بدون داشتن مجوز، اقدام به انتشار آگهی کنند، مرتکب تخلف شده و به مجازات حبس از 91 روز تا 1 سال همراه با جریمه نقدی محکوم می‌شوند.

لازم به ذکر است که جریمه نقدی آن 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهد بود.

مشخصات قراردادهای پیش فروش آپارتمان

تمامی قراردادهای پیش فروش آپارتمان‌ها باید حاوی موارد زیر باشند:

مشخصات فروشنده به صورت کامل باید در قرارداد ذکر شود. همچنین باید گفته شود که آیا فروشند مالک است یا سازنده یا پیش خریدار است.

مشخصات مالک که سند به نام اوست به همراه امضای او نیز باید باشد.

تمامی جزئیات مربوط به آپارتمان از جمله متراژ، طبقه، تعداد خواب‌ها، شماره واحد و غیره باید ذکر گردد.

شرایط مربوط به پرداخت و تسویه وجه نیز از مواردی است که باید در قرارداد باشد. همچنین زمان‌بندی مربوط به اقساط و روش پرداخت هم باید باشد. به اضافه قوانین مربوط به پرداخت حداقل 10 درصد از کل بهای ساختمان در زمان تنظیم سند رسمی.

زمان تحویل ملک، زمان تنظیم سند یا انتقال آن از دیگر مواردی است که باید نوشته شود.

همچنین موارد مربوط به خسارات تاخیر وجه التزام، اجرت المثل و سایر مباحث مالی.

سایر مواردی که مربوط به بیمه و تضمینات خسارات در صورت عدم اجرای تعهدات قراردادی از جمله نکات مهم قراردادهای پیش فروش آپارتمان است.

ذکر این نکته که در صورت بروز مشکل می‌توان به داوری مراجعه کرد یا خیر و در صورت امکان تعیین داوران و وظایف آنها نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

دعاوی مربوط به قرارداد پیش فروش و مرجع صالح آن

دعاوی مربوط به قراردادهای پیش فروش می‌تواند از عدم تحویل به موقع آپارتمان، الزام به تنظیم سند و جبران خسارت عدم ایفای تعهدات متفاوت باشد.

بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، وظیفه رسیدگی به اختلاف مربوط به تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد با هیئت داوران است.

در این ماده آمده است: «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش ‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی ‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی ‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.»

در صورتی که مشکلات خارج از دایره قرارداد باشد مانند کلاهبرداری، باید از طریق مراجع قضایی و دادگاه‌های عمومی و کیفری اقدام کرد.